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新田置业总裁冯常生:精神消费会是未来商业地产巨大商机
时间:2015-06-09 点击:1770次

编者:过去的十年,是中国商业地产野蛮生长的十年,是中国商业地产从粗放式向精细化,从销售型向持有型,从单纯购物到体验休闲,从重开发到重经营,从被动到主动的十年。

  作为中国商业地产第一门户网站,赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼,在这新旧十年交替之际,赢商网特别策划中国商业地产十年人物访谈,对全国商业地产行业领袖进行访谈,包括开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物,讲述对中国商业地产十年变迁的感悟,梳理行业发展脉络,分享行业发展经验,访谈内容经编辑后将结集出版,以飨行业读者。本期的采访嘉宾是河南新田置业总裁冯常生博士。

  (赢商网湖北分站报道)2004年至今的十余年间,河南地产风起云涌,随着绿地、升龙、恒大、华润、万达、万科、碧桂园等一大批地产大鳄扎堆进驻,河南本土房地产品牌格局也在竞争中变化。作为发轫于郑州、成长于郑州、阔步于省外的企业,新田置业自1997年成立以来,伴随河南地产市场一路风雨兼程,一直深耕市场,不断创新,在国内一线房地产品牌云集的格局中积极寻找、拓展自己的生存空间。缔造城市之美18年来,新田置业都在踏实践行着企业的核心理念,逐步成为郑州房地产市场独树一帜的典范。

  顺时而起,在河南地产的风潮中破浪前行

  从国贸360广场到新田时代广场,从鹿港小镇到新田城等,新田置业已发展为年开发量100万平方米以上的综合地产开发商,还与恒大地产集团、碧桂园地产达成战略合作,共推新田城项目。回首新田置业从创立到发展之路,新田置业的发展与郑州商业地产发展历程紧密交缠。

  河南新田置业总裁冯常生博士表示,虽然郑州是二线城市,河南省会,但作为经济欠发达地区,与已经进入商业成熟阶段的一线城市还是有差距,因此郑州商业地产在全国的商业地产发展进程中,是一个追随者的角色,跟随着一线城市的发展脚步发展,即使迎来商业地产一些改变也大都是赶在第二波风潮中。

河南新田置业总裁冯常生博士

   “郑州商业地产的发展是一个渐变过程,很难确定一个清晰的创始元年,只有经历了两个阶段的发展才能成熟起来。冯常生用西风东渐来概括第一个阶段,这个阶段完全是没有自我的追求,地产商将一线城市甚至国际上流行的、已经成功的商业照搬过来。到了第二个阶段就是自我追逐,经过长期的实践与经验积累,地产商开始认识到只有融入自我的一些元素,才能做出真正有自己特色的作品,才能与城市发展有机集合,特别是与区域环境定位相融合,包括一些城市历史环境、文化资源、市场特色等。冯常生表示,郑州商业地产目前处于第一阶段向第二阶段转化时期,他坦言新田置业旗下首个商业地产项目国贸360广场,严格意义上讲,最初也是一种简单的追随,项目引入多个国际快时尚品牌,掌握先发优势,快速占领空白市场,成为郑州时尚潮流地标。随着运营,国贸360广场不断地根据本地经济发展现状、商业市场格局以及人口构成、消费习惯等因素进行调整,尽量做到本土化、特色化。开业五年来,国贸360广场立足花园路商圈稳步发展并不断提高,人气也不断提升,2014年经营面积只有4万平方米的国贸360广场创造了全年近10亿元的营业额,同比增长40%左右。

  顺势而动,在河南地产的竞争中稳步前进

  由于招商难、投资大、回报周期长等特点,商业地产经营难度与风险远远大于住宅。早期,郑州本土企业涉及商业地产的很少,多数是为了配合住宅而做商业。但随着住宅市场低迷,告别黄金期,河南建业、新田、正弘等多个本土地产企业面对行业降温,开始华丽转身,纷纷加大商业地产及关联行业的拓展力度。

  相对本土开发商的频频动作,升龙、万达、华润等外来开发商更如虎狼之师。截止至2015年一季度,郑州已开业的购物中心项目总体量达到了280万平方米。据DTZ的统计,郑州商业地产项目在5年内有近900万平方米的潜在供应量,2015年是众多项目积极筹划和积累的一年,而未来两年则是项目集中入市的时间段,将有约60%的项目进入市场。众人拾材火焰高,郑州商业地产这块蛋糕越做越大的同时,也带来同质化、泡沫化加剧,遍地开发的商业项目让地产商进入残酷竞争阶段。

  “市场经济往往是由先导者进入,追随者跟进,引发同质化无序竞争,进入残酷的红海。然后再出现另一个先导者去寻找蓝海进入,再跟进,再出现红海这样一个反复的过程。在冯常生看来,郑州目前的商业综合体有几十个,再加上未来巨大的投放量,这样一个城市来讲根本承载不了这么多,估计未来至少有一半的商业综合体在开业两年内要倒闭关门。

  在市场形势的充分认识和对竞争局势的充分准备的前提下,新田置业对于如何从竞争中脱颖而出,已有深刻认识。若想从巨大的供应量中脱颖而出,做好商业地产,首先必须有恒心,不能祈求短期盈利,据冯常生介绍,郑州国贸360广场一年有近10亿元的销售额,但净利润也就五六千万。新田人并不追求短期有多大的回报,他们有足够的耐心来慢慢发展,先形成包括建造、招商流程的标准化,再形成稳定的商家,然后扩展,再形成规模效应。

  冯常生说:中国毕竟还是从一个欠发达国家向中等发达国家前进这样一个时代,城镇化建设应该在十年内还是一个主要话题,所以未来的开发量还很大,虽然中国商业地产发展的风潮依旧可以扬帆,尽管新田的规模效应的形成需要一定数量的项目为基础,但新田的扩展却毫不盲目。随着中国房地产市场的发展日趋成熟,就会从增量竞争转到存量竞争,所以从增加增量到盘活存量这是一个必然的趋势,冯常生介绍,未来新田新增的增量不会是简单的盖房子,而是会有自己的特色,要么赋予文化含义,要么提高科技含量,亦或突出生态效益等。另外,新田置业会顺势而动,稳步向持有型商业物业转型,结合项目特色,盘活存量,逐渐取得更好的效益。

  顺应未来,在商业地产的潮流中继续前行

  在谈到十年后中国商业地产的发展高度时,冯常生坦言不好预想,但他认为从产品到平台,从生产商到服务商,商业地产最核心的是要思考人们的生活方式,要跟上时代的脚步。没有伟大的企业,只有时代的企业,这个时代需要亚细亚,亚细亚就非常红火,但是后来的时代超越亚细亚了,如果亚西亚还是仅仅坚持着每天升升旗,走走步,微笑着服务,注定是要被淘汰的。

  “仓廪实而知礼节,物质满足之后,关注更多的就是精神。物质缺乏的时代,就简单地追求物质,得到了物质就快乐,精神问题也会随之解决。自改革开放以来,经过30多年的发展,物质已经不是问题,所以我认为,从商业角度来讲,精神消费应该是未来十年的一个重大商机,谁能够解决好精神的东西,谁就把控了社会的主流

  “这个时候人们的消费不仅仅是以物质的这种性价比来进行恒定,附带了很多品牌的因素,精神的因素。据介绍,国贸360广场注重精神消费,注重体验,注重服务类产品,未来会增加餐饮、咖啡、美容、书店、展览、沙龙等体验型消费品牌,让消费者亲身参与,让其成为一个有生活方式创新功能的场所。

  “另一方面,互联网对商业地产的影响会越来越大,未来商业地产需要关注合作、顺时两个趋势。冯常生说,互联网与实体商业有各自的优势,面对其澎湃发展之势,传统企业不能回避,要主动触网、融网,要将线上线下融合起来,因为人们还是喜欢一些实体店体验服务的,而他们在互联网又能尽可能压缩流转渠道,所以各种优势可以结合起来。顺时主动融入互联,跟它合作,这也是企业下一步的发展方向。

  移动互联网之后,中国互联网出现两级分化:一波要让人们的生活更加智能,另一波则渗透到传统和实体行业,走向线下。如上所言,在互联网的浪潮里,不只有互联网大佬的线上创新,也有传统企业的线下逆袭,越来越多的地产商业也以不同形式加入互联网大军,相信新田置业会在新的发展浪潮里继续远航。

转自/赢商网新田置业总裁冯常生:精神消费会是未来商业地产巨大商机


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